Comprar una vivienda en España siendo extranjero implica cumplir con una serie de requisitos legales y administrativos. Uno de los más importantes —y a menudo uno de los primeros— es obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero)
. El NIE es imprescindible para realizar cualquier operación relacionada con la compra de un inmueble. En esta guía encontrarás una explicación clara y práctica sobre qué es el NIE, por qué es obligatorio, cuándo solicitarlo y cómo hacerlo correctamente, tanto si estás en España como si te encuentras en el extranjero.NIE para extranjeros: ¿Qué es y por qué es necesario para comprar una propiedad en España?
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es un número personal, único y permanente que identifica a los ciudadanos extranjeros ante la administración pública española. No es un permiso de residencia ni un visado, sino un identificador fiscal y administrativo que se utiliza en prácticamente cualquier trámite legal o económico en España. Para los compradores extranjeros, el NIE es un requisito imprescindible, ya que la legislación española exige que todas las personas que intervienen en una operación inmobiliaria estén identificadas mediante este número. En la práctica, el NIE es necesario para poder:- Firmar la escritura pública de compraventa ante notario
- Liquidar los impuestos derivados de la compra, como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador
- Abrir una cuenta bancaria en España para gestionar los pagos de la operación
- Contratar suministros (agua, luz, gas) y domiciliar gastos de comunidad e impuestos locales
¿Es obligatorio el NIE para comprar una vivienda en España?
Sí. El NIE es obligatorio para cualquier comprador extranjero, independientemente de si es residente o no residente en España. La normativa española exige que todas las personas físicas que intervienen en una operación inmobiliaria estén correctamente identificadas ante la administración. En el caso de los compradores extranjeros, esta identificación se realiza exclusivamente a través del NIE. Problemas en la compra inmobiliaria sin un NIE asignado:- El notario no podrá autorizar la escritura pública de compraventa
- No será posible liquidar los impuestos asociados a la operación
- La vivienda no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad
NIE para comprar una propiedad en España. ¿Quién lo necesita?
Cualquier persona extranjera que participe en la compra de una propiedad inmobiliaria en España necesita disponer de un NIE. Esta obligación se aplica con independencia de la nacionalidad, el país de residencia o la duración de la estancia en España.NIE para compradores no residentes
Los compradores no residentes deben solicitar un NIE vinculado a su interés económico en España, como es la adquisición de un inmueble. Este número suele expedirse en un documento en papel blanco, por lo que comúnmente se conoce como “NIE blanco”. Este es el caso más habitual entre compradores extranjeros que adquieren una segunda residencia, una vivienda vacacional o una propiedad como inversión.NIE para compradores residentes en España
Los extranjeros que residen legalmente en España ya cuentan con un NIE asignado durante su proceso de residencia. Este número es único y permanente, y es el mismo que debe utilizarse para cualquier trámite relacionado con la compra de una vivienda. Importante: Para la compra inmobiliaria no es necesario solicitar un NIE adicional ni realizar ningún trámite específico si ya se dispone de uno válido.NIE para ciudadanos de la Unión Europea y de fuera de la UE
Tanto los ciudadanos de la Unión Europea como los nacionales de terceros países están obligados a obtener un NIE para comprar una propiedad en España. Aunque el procedimiento administrativo es similar en ambos casos, pueden existir diferencias prácticas en cuanto a la disponibilidad de citas, los plazos de tramitación o la documentación exigida, especialmente cuando la solicitud se realiza desde el extranjero.Solicitud de NIE durante el proceso de compra de una propiedad inmobiliaria
Es altamente recomendable solicitar el NIE lo antes posible dentro del proceso de compra de una vivienda en España. Idealmente, se debe tramitar antes de firmar cualquier contrato de arras o acuerdo de reserva, ya que este número es imprescindible para completar la operación. Retrasar la solicitud del NIE puede generar varios problemas, entre ellos:- Demoras en la firma de la escritura pública de compraventa ante notario
- Imposibilidad de liquidar impuestos vinculados a la compra, como el ITP o el IVA
- Riesgo de perder la fecha acordada para la entrega del inmueble
- Complicaciones al abrir cuentas bancarias o domiciliar pagos de suministros y comunidad
Comprar una vivienda o propiedad inmobiliaria en España sin NIE: ¿Es posible?
No, de ninguna manera. No es posible completar legalmente la compra de una vivienda en España sin un NIE válido. Aunque en algunos casos se permite firmar un contrato de reserva o arras sin tener el NIE, la operación no puede finalizarse hasta que se disponga del número. La compra inmobiliaria sin NIE, se enfrenta varias limitaciones legales y administrativas:- El notario no puede autorizar la escritura pública de compraventa.
- La Agencia Tributaria no permitirá la liquidación de impuestos relacionados con la compra, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA.
- No es posible registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.
- No se pueden abrir cuentas bancarias ni domiciliar pagos vinculados al inmueble.
Obtener el NIE para comprar una vivienda en España: ¿Cómo llevarlo a cabo?
Obtener el NIE es un paso imprescindible para cualquier comprador extranjero. Existen varias vías para solicitarlo, dependiendo de si te encuentras dentro de España o en el extranjero, así como la posibilidad de hacerlo a través de un representante legal.Solicitud del NIE en España
Si estás en España, puedes solicitar el NIE de forma presencial en una Comisaría de Policía o en una Oficina de Extranjería. Para ello, es imprescindible pedir cita previa, ya que no se atiende sin ella. La disponibilidad de citas y los tiempos de espera pueden variar según la provincia y la época del año. Al presentar la solicitud, deberás entregar la documentación requerida (pasaporte, formulario EX-15 y justificante de pago de la tasa) y, en algunos casos, acreditar el motivo económico de la solicitud, como la compra de una vivienda.Solicitud del NIE desde el extranjero
También puedes solicitar el NIE desde tu país de residencia a través del consulado español. Esta opción es muy útil si aún no viajas a España o quieres adelantar el trámite antes de llegar al país. Ten en cuenta que los plazos suelen ser más largos que en España y que puede requerirse documentación adicional según el consulado. Es recomendable solicitar la cita con suficiente antelación para evitar retrasos en el proceso de compra.Solicitud de NIE mediante representante o poder notarial
Otra opción práctica es delegar la solicitud del NIE en un abogado, gestor o representante legal mediante un poder notarial. Esta alternativa permite evitar desplazamientos, agilizar la gestión y reducir el riesgo de errores o retrasos, especialmente para compradores que no residen en España. El representante puede presentar toda la documentación en tu nombre y recoger el NIE una vez emitido, asegurando que el proceso avance sin contratiempos mientras tú te ocupas de otros aspectos de la compra.Documentación para solicitar el NIE
Para tramitar el NIE, es fundamental presentar la documentación correcta y completa. Contar con todos los documentos desde el principio evita retrasos y rechazos en la solicitud.Formularios obligatorios para NIE
- Formulario EX-15: Debidamente cumplimentado y firmado. Es el documento oficial que solicita la asignación del NIE.
- Justificante del pago de la tasa administrativa (Modelo 790): Debe abonarse antes de presentar la solicitud y adjuntarse junto con el formulario. La tasa es baja, pero es requisito imprescindible.
Documentos de identificación para NIE
- Pasaporte en vigor: Documento original válido durante todo el proceso de compra.
- Copia del pasaporte: Asegúrate de que la copia sea legible y contenga todas las páginas relevantes, especialmente la de datos personales y visado si aplica.
Justificación del interés económico
Es obligatorio acreditar el motivo de la solicitud del NIE. Para compradores de vivienda, se puede presentar:- Contrato de reserva o arras firmado con el vendedor
- Oferta de compra o preacuerdo de compraventa
- Documentación que acredite la intención de inversión en la propiedad, como detalles del inmueble o escritura preliminar
¿Cuánto tiempo tarda en obtenerse el NIE?
El tiempo necesario para obtener el NIE puede variar considerablemente según el lugar de solicitud y el método elegido. En España, si se solicita de manera presencial en una Comisaría de Policía o en una Oficina de Extranjería, el trámite puede completarse en unos pocos días hasta un par de semanas, siempre que se cumpla con toda la documentación y haya disponibilidad de citas. Si la solicitud se realiza a través de un consulado español en el extranjero, los plazos suelen ser más largos, y pueden extenderse a varias semanas o incluso un par de meses, dependiendo de la carga de trabajo del consulado y del país de residencia. Algunos factores que afectan los tiempos de obtención incluyen:- Época del año y volumen de solicitudes (temporadas altas pueden retrasar citas)
- Disponibilidad de citas previas en la provincia o consulado
- Completitud y corrección de la documentación presentada
- Si se realiza a través de un representante o poder notarial, lo que puede agilizar el proceso
Solicitar el NIE con suficiente antelación antes de cualquier firma de contrato de arras o escritura pública es clave para evitar retrasos en la compraventa y garantizar que todos los trámites legales y fiscales se puedan completar sin problemas.
Tipos de NIE para compradores de vivienda en España
NIE blanco para no residentes
El NIE blanco es el tipo más común para compradores extranjeros que no residen en España. Se emite en un documento en papel blanco tamaño A4 y contiene únicamente el número de identificación y los datos personales del solicitante. Este NIE permite realizar todos los trámites necesarios para comprar una vivienda, incluyendo la firma de la escritura pública, la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Es especialmente útil para quienes adquieren una segunda residencia, una propiedad vacacional o un inmueble como inversión.Certificado verde y NIE
El certificado verde es un documento de residencia emitido a ciudadanos de la Unión Europea. Incluye un número de NIE, por lo que también sirve para trámites legales y fiscales. Sin embargo, si el único objetivo es comprar una vivienda, este certificado no es obligatorio; basta con contar con un NIE válido.Diferencias entre NIE y TIE
Es importante distinguir entre el NIE y la TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero). El NIE es únicamente un número de identificación, mientras que la TIE es una tarjeta física que acredita la residencia legal del extranjero en España. Para la compra de una propiedad, únicamente se necesita el NIE. La TIE solo es necesaria si el comprador reside legalmente en España y desea acreditar su estatus de residente ante terceros.Antes de solicitar el NIE, verifica tu situación de residencia para elegir el tipo de documento adecuado y asegurarte de que podrás realizar todos los trámites de manera correcta y sin retrasos.
Errores y retrasos al solicitar el NIE en España
Solicitar el NIE es un trámite sencillo si se conoce el proceso, pero muchos compradores extranjeros cometen errores que pueden retrasar la compra de su vivienda. Conocer los fallos más habituales ayuda a evitarlos y agilizar la gestión.- Solicitar el NIE demasiado tarde: Esperar hasta el momento de firmar el contrato de arras o la escritura puede generar retrasos significativos. Lo recomendable es tramitarlo con suficiente antelación.
- Presentar documentación incompleta o incorrecta: Formularios mal cumplimentados, copias de pasaporte ilegibles o ausencia del justificante de pago de tasas son motivos frecuentes de rechazo.
- No justificar adecuadamente el interés económico: La administración requiere un motivo concreto para emitir el NIE, como la compra de un inmueble. Presentar pruebas claras (contrato de reserva, oferta de compra, información sobre la vivienda) evita problemas.
- Errores en el pago de tasas o pérdida de citas: El pago del Modelo 790 debe realizarse correctamente antes de la solicitud. Además, perder la cita previa en la Oficina de Extranjería o consulado retrasa todo el proceso.
Revisa toda la documentación antes de acudir a tu cita, solicita el NIE con antelación y, si es posible, considera la ayuda de un gestor o abogado para asegurarte de que el trámite se realiza sin errores ni retrasos.
Costes y tasas asociados a la solicitud del NIE
Solicitar el NIE implica abonar una tasa administrativa oficial. En 2026, el coste del Modelo 790 suele rondar los 10-12 euros dependiendo de la provincia. Este pago debe realizarse antes de presentar la solicitud y es un requisito indispensable para que la solicitud sea aceptada. Además del coste oficial, pueden existir otros gastos asociados:- Gestoría o abogado: Si decides delegar el trámite a un profesional mediante poder notarial, tendrás que asumir honorarios adicionales. Esto puede resultar útil para agilizar el proceso y evitar errores.
- Trámite en consulados: Si solicitas el NIE desde el extranjero, algunos consulados pueden cobrar tasas adicionales o requerir gastos de envío de documentos.
- Desplazamientos y fotocopias: Aunque menores, estos costes también se deben tener en cuenta, sobre todo si el trámite se realiza de forma presencial.
Planifica estos gastos con antelación y guarda los recibos de pago. Contar con el NIE correctamente tramitado y con todos los costes cubiertos garantiza que el proceso de compra de tu vivienda se realice sin contratiempos.
Consejos para compradores extranjeros en España
Obtener el NIE correctamente es clave para que la compra de una vivienda en España se realice sin contratiempos. A continuación, se presentan consejos prácticos que ayudan a agilizar el proceso y evitar errores comunes:- Solicita el NIE con la mayor antelación posible: Trámites como la firma de contrato de arras o la escritura pública dependen del NIE. Solicitarlo con tiempo reduce el riesgo de retrasos y facilita la planificación de la operación.
- Guarda varias copias del documento: Es recomendable mantener copias físicas y digitales del NIE, ya que se necesitarán para notaría, bancos, suministros y otros trámites relacionados con la vivienda.
- Asegúrate de que tus datos personales coinciden en todos los trámites: Nombre, apellidos y fecha de nacimiento deben coincidir exactamente en el NIE, pasaporte y cualquier documento relacionado con la compraventa. Las inconsistencias pueden causar retrasos o problemas legales.
- Valora la asistencia profesional: Un gestor o abogado especializado en extranjería e inmobiliaria puede ayudarte a preparar correctamente la documentación, solicitar el NIE y evitar errores frecuentes. Esto resulta especialmente útil para compradores que residen fuera de España.
