Comprar una vivienda en España puede suponer un coste fiscal adicional de entre el 8% y el 15% sobre el precio del inmueble, dependiendo de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda (nueva u obra de segunda mano) y de tu condición de residente o no residente fiscal. Esta guía actualizada a 2026 explica, paso a paso, todos los impuestos que pagarás al firmar la escritura, qué tipos se aplican en cada comunidad autónoma tras las reformas recientes (Decreto-ley 5/2025 de Cataluña, rebaja del ITP valenciano), cómo afecta el valor de referencia catastral a tu factura fiscal y qué obligaciones tributarias asume cada año un propietario no residente.
Panorama fiscal: qué impuestos pagas al comprar una propiedad en España
Al adquirir un inmueble en territorio español, el comprador asume una combinación de impuestos estatales y autonómicos que se liquidan en momentos distintos del proceso. La carga fiscal exacta depende de tres variables que conviene tener claras desde el primer minuto: el tipo de vivienda, su ubicación y tu condición de residente fiscal.
Los tres tributos principales en la compraventa
Toda compraventa inmobiliaria en España gira en torno a tres impuestos que se excluyen entre sí según el tipo de operación:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Grava la compra de vivienda de segunda mano entre particulares. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que su tipo varía entre el 6% y el 13% según el territorio.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Se aplica únicamente en la primera transmisión de obra nueva por parte del promotor. El tipo general es del 10% (4% en vivienda de protección oficial de régimen especial). En Canarias se sustituye por el IGIC.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Grava la formalización notarial. Solo se devenga en vivienda nueva y en hipotecas. El tipo oscila entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma.
Diferencia clave: Impuesto de ITP o IVA, nunca los dos
Un error frecuente entre compradores extranjeros es asumir que pagarán ambos impuestos. No es así. Si la vivienda es de segunda mano, pagas ITP. Si es obra nueva entregada directamente por el promotor, pagas IVA más AJD. La excepción son las viviendas que el promotor ha alquilado durante más de dos años antes de venderlas: a efectos fiscales se consideran segunda transmisión y tributan por ITP.
Gastos asociados que no son impuestos pero impactan en el presupuesto final
Además de los impuestos a la hora de comprar una propiedad en España, deberás contemplar:
- Notaría: entre 600 € y 1.000 € (arancel regulado).
- Registro de la Propiedad: aproximadamente entre 400 € y 650 €.
- Gestoría: en torno a 300-500 € si delegas la tramitación.
- Tasación: 250-600 € si necesitas hipoteca.
- Honorarios de abogado independiente: entre el 1% y el 1,5% del precio de compra (recomendable para compradores extranjeros).
ITP: Impuesto clave en la compra de vivienda de segunda mano en España
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es, en términos económicos, el tributo más relevante para la mayoría de compradores extranjeros, ya que el grueso del parque inmobiliario español en costa, ciudades históricas y zonas consolidadas es de segunda mano.
Hecho imponible, sujeto pasivo y devengo
El hecho imponible es la transmisión onerosa de un bien inmueble entre particulares. El sujeto pasivo es siempre el comprador, con independencia de la nacionalidad o residencia fiscal. El devengo se produce en la fecha de firma de la escritura pública ante notario, momento desde el cual empieza a contar el plazo de 30 días hábiles para presentar el modelo 600 ante la hacienda autonómica correspondiente.
¿Sobre qué cantidad se calcula el ITP?
Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas antifraude, la base imponible del ITP es el mayor de estos dos valores:
- El precio declarado en la escritura.
- El valor de referencia catastral fijado por la Dirección General del Catastro.
Si compras un inmueble por debajo del valor de referencia, Hacienda calculará el impuesto sobre ese valor superior, no sobre el precio real pagado. Este cambio normativo ha encarecido la factura fiscal en muchas operaciones y es uno de los puntos donde más errores comete el comprador internacional sin asesoramiento.
IVA y AJD: Fiscalidad específica de compra de inmuebles de obra nueva
Si compras directamente al promotor una vivienda recién construida o sobre plano, la operación tributa por IVA y AJD, no por ITP.
IVA del 10% (o 4% en VPO de régimen especial)
El tipo general aplicable a la primera entrega de vivienda nueva es del 10% sobre el precio escriturado. En el caso de vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el tipo se reduce al 4%. Para locales comerciales, plazas de garaje desvinculadas de la vivienda y suelo urbanizable, el IVA aplicable es del 21%.
AJD: el segundo tributo de la obra nueva
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava la formalización de la escritura pública. En obra nueva se devenga obligatoriamente, con tipos que varían:
- Madrid: 0,75%
- Andalucía: 1,2%
- Cataluña: 1,5% (general)
- Comunidad Valenciana: 1,5%
- Baleares: 1,2%
En la compra de vivienda usada el AJD no se devenga sobre la escritura de compraventa, pero sí sobre la escritura de hipoteca si se firma simultáneamente. Tras la reforma de 2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador.
El caso particular de Canarias: IGIC en lugar de IVA
Las Islas Canarias tienen un régimen fiscal específico. En lugar de IVA se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), con un tipo del 7% para vivienda nueva en lugar del 10% peninsular. Esto convierte al archipiélago en una de las ubicaciones fiscalmente más ventajosas para inversión en obra nueva.
Tabla comparativa del ITP por comunidad autónoma en 2026
El ITP es competencia autonómica y las diferencias son muy significativas: comprar una vivienda de 400.000 € en Madrid frente a Cataluña puede suponer una diferencia fiscal superior a los 16.000 €.
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP | Observaciones |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | Una de las más bajas; bonificación hasta el 100% en municipios con riesgo de despoblación |
| Navarra | 6% | Régimen foral propio |
| País Vasco | 4% – 7% | Régimen foral; tipos diferenciados por territorio histórico |
| Canarias | 6,5% | IGIC 7% en obra nueva en lugar de IVA |
| Andalucía | 7% | Reducido al 6% en vivienda habitual hasta 150.000 € |
| La Rioja | 7% | Bonificaciones para vivienda habitual |
| Castilla-La Mancha | 9% | — |
| Aragón | 8% – 10% | Escala progresiva |
| Murcia | 8% | — |
| Asturias | 8% – 10% | Escala progresiva |
| Galicia | 10% | Bonificaciones para zonas rurales en despoblación |
| Cantabria | 10% | — |
| Castilla y León | 8% – 10% | Reducciones para jóvenes en zonas rurales |
| Comunidad Valenciana | 10% (hasta mayo 2026) / 9% desde junio 2026 | 11% para inmuebles superiores a 1 M€ |
| Extremadura | 8% – 11% | Escala progresiva |
| Baleares | 8% – 13% | Escala progresiva; tramo máximo para inmuebles de alto standing |
| Cataluña | 10% – 13% | Escala progresiva desde 27/06/2025 (Decreto-ley 5/2025); tipo del 20% para grandes tenedores |
Cataluña: la reforma del Decreto-ley 5/2025 que cambia el juego
La Generalitat aprobó en 2025 una reforma profunda del ITP catalán que introduce por primera vez en España una escala progresiva similar a la del IRPF. Los nuevos tramos vigentes desde el 27 de junio de 2025 son:
- Hasta 600.000 €: 10%
- De 600.000 € a 900.000 €: 11%
- De 900.000 € a 1.500.000 €: 12%
- Más de 1.500.000 €: 13%
Además, se ha introducido un tipo agravado del 20% para grandes tenedores (personas físicas o jurídicas con más de 10 inmuebles residenciales, o más de 5 en zonas tensionadas), y se ha suprimido la bonificación del 70% que se aplicaba a empresas inmobiliarias que adquirían vivienda para reventa. Esta reforma encarece sensiblemente la inversión inmobiliaria de alto valor en Barcelona y su área metropolitana.
Comunidad Valenciana: rebaja del tipo general en 2026
La Comunidad Valenciana ha aprobado una rebaja del tipo general del ITP del 10% al 9% a partir del 30 de junio de 2026, manteniendo el 11% para inmuebles superiores al millón de euros. Es uno de los pocos territorios donde la tendencia fiscal va a la baja, lo que refuerza el atractivo de la Costa Blanca para el inversor internacional.
El valor de referencia catastral: cómo afecta a tu factura fiscal
Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia catastral se ha convertido en el elemento más determinante en el cálculo del ITP, el AJD y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para un comprador extranjero, comprenderlo es esencial antes de firmar cualquier oferta.
Qué es el valor de referencia
Es un valor administrativo fijado anualmente por la Dirección General del Catastro, calculado a partir de los precios reales de compraventa ante notario de inmuebles comparables en cada zona. Su finalidad es ofrecer una referencia objetiva de mercado para evitar declaraciones fiscales por debajo del valor real.
Cómo se aplica en la compraventa
Si el precio escriturado es inferior al valor de referencia, el ITP se calcula sobre el valor de referencia. Si es superior, sobre el precio escriturado. En la práctica, esto significa que aunque negocies un buen precio con el vendedor, podrías acabar pagando impuestos sobre una base superior a la real.
Cómo consultarlo antes de comprar
El valor de referencia se puede consultar gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro introduciendo la referencia catastral del inmueble. Pedirlo antes de firmar el contrato de arras es una práctica estándar en cualquier due diligence seria.
Inmuebles sin valor de referencia asignado
No todos los inmuebles tienen valor de referencia. Suelen carecer de él las propiedades singulares, fincas rústicas, casas antiguas sin actualización catastral o inmuebles con peculiaridades urbanísticas. En estos casos la base imponible es el valor de mercado, y Hacienda puede practicar una comprobación de valores posterior, con liquidación complementaria si considera que se declaró por debajo de mercado.
Cómo recurrir el valor de referencia
El valor de referencia puede impugnarse, pero solo a posteriori: primero se paga el impuesto y después se solicita la rectificación de la autoliquidación o se interpone recurso. La jurisprudencia reciente (TSJ Castilla y León, TSJ Galicia) exige aportar informe pericial técnico que justifique por qué el valor catastral supera el de mercado; una simple tasación hipotecaria suele resultar insuficiente.
El Tribunal Constitucional ha admitido a trámite una cuestión de inconstitucionalidad sobre el valor de referencia. Hasta su resolución, conviene presentar la autoliquidación con un escrito de disconformidad para preservar el derecho a reclamar la devolución en caso de fallo favorable.
Diferencias fiscales entre comprador residente y no residente
Una creencia muy extendida entre compradores extranjeros es que pagarán más impuestos por el hecho de no ser residentes. En la compra propiamente dicha, no es así: el ITP, IVA y AJD se aplican exactamente igual con independencia de la residencia fiscal. Las diferencias aparecen en otros tres planos.
Quién es residente fiscal en España
La Agencia Tributaria considera residente fiscal a quien cumpla cualquiera de estos tres criterios:
- Permanecer en territorio español más de 183 días en el año natural.
- Tener en España el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos.
- Tener cónyuge no separado legalmente e hijos menores que residan habitualmente en España (presunción admite prueba en contrario).
Tres planos donde la residencia sí marca diferencia
- Acceso a hipotecas: los no residentes acceden a financiación con LTV menor (60-70% frente al 80% del residente).
- Fiscalidad recurrente: el no residente paga IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) anualmente, incluso si no alquila la vivienda.
- Bonificaciones autonómicas en ITP: aunque desde 2021 la equiparación europea ha eliminado la mayor parte de las discriminaciones, en la práctica algunas bonificaciones (vivienda habitual, jóvenes menores de 35 años) son inaccesibles para quien no fija residencia efectiva en España.
UE versus extracomunitarios: diferencias relevantes
La distinción entre comprador comunitario y extracomunitario sí tiene impacto fiscal directo en el IRNR sobre rentas de alquiler:
- Residentes en la UE, Islandia o Noruega: tipo del 19% con derecho a deducir gastos.
- Residentes fuera de la UE/EEE: tipo del 24% sin posibilidad de deducir gastos.
Para inversores británicos esto cambió sustancialmente tras el Brexit, al pasar a tributar al 24% sin deducciones. Recientemente, sin embargo, la Audiencia Nacional ha reconocido el derecho de los residentes en terceros países a aplicar deducciones por libre circulación de capitales (art. 63 TFUE), una vía que conviene explorar con asesoramiento especializado.
Impuestos recurrentes tras la compra: lo que pagarás cada año
El error más caro que comete el inversor extranjero es presupuestar solo el coste de adquisición. Tener una propiedad en España conlleva obligaciones tributarias anuales que conviene conocer desde el primer momento.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Es el principal impuesto municipal. Lo recauda el ayuntamiento y se calcula aplicando un tipo (entre el 0,4% y el 1,1% según el municipio) sobre el valor catastral del inmueble. Para una vivienda de 300.000 € en zona costera, suele situarse entre 400 € y 1.200 € anuales.
IRNR para no residentes: la obligación silenciosa
Todo no residente con propiedad en España debe presentar anualmente el modelo 210. Existen dos escenarios:
- Vivienda no alquilada: se tributa por una renta imputada del 1,1% o 2% del valor catastral (según si ha sido revisado en los últimos 10 años), aplicando luego el tipo del 19% (UE/EEE) o 24% (resto).
- Vivienda alquilada: declaración trimestral sobre la renta efectivamente percibida.
Hacienda ha intensificado en los últimos años el control sobre propietarios no residentes que no presentan el modelo 210. Las sanciones por años no declarados pueden retroactivamente alcanzar cuatro ejercicios con recargos e intereses de demora.
Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto Temporal de Solidaridad
Los no residentes solo tributan por su patrimonio situado en España. El mínimo exento general es de 700.000 € por persona, más una exención adicional de 300.000 € sobre la vivienda habitual (no aplicable a no residentes). Comunidades como Madrid bonifican al 100% este impuesto, pero el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas de ámbito estatal sigue gravando patrimonios superiores a los 3 millones de euros con independencia de la comunidad.
Tasa de basuras y cuotas de comunidad
Aunque no son impuestos en sentido estricto, conviene presupuestarlos: tasa municipal de residuos (entre 80 € y 200 € anuales) y cuotas de comunidad de propietarios (de 600 € a 3.600 € anuales en pisos con servicios comunes).
Caso práctico: vivienda de 350.000 € en Barcelona, Madrid y Málaga
Para entender el impacto real de las diferencias autonómicas, comparamos la misma operación —compra de una vivienda usada de 350.000 € por parte de un no residente comunitario— en tres ubicaciones.
| Concepto | Barcelona (Cataluña) | Madrid | Málaga (Andalucía) |
|---|---|---|---|
| ITP aplicable | 10% | 6% | 7% |
| Cuota ITP | 35.000 € | 21.000 € | 24.500 € |
| Notaría aproximada | 800 € | 800 € | 800 € |
| Registro aproximado | 500 € | 500 € | 500 € |
| Gestoría | 400 € | 400 € | 400 € |
| Abogado independiente (1%) | 3.500 € | 3.500 € | 3.500 € |
| Total coste adicional | 40.200 € | 26.200 € | 29.700 € |
| % sobre precio | 11,5% | 7,5% | 8,5% |
Diferencia entre comprar en Madrid y Barcelona: 14.000 € en impuestos por la misma operación. Este dato debería formar parte del análisis previo de cualquier inversor extranjero, especialmente cuando el horizonte de inversión es a corto-medio plazo.
Plazos, modelos tributarios y consecuencias del impago
Los impuestos de la compraventa no se pagan al notario el día de la firma. El comprador (o su representante fiscal) debe autoliquidarlos en plazo ante la administración correspondiente.
Modelos y plazos clave
- Modelo 600: ITP y AJD. Se presenta ante la hacienda autonómica del lugar donde radica el inmueble. Plazo: 30 días hábiles desde la escritura.
- Modelo 211: retención del 3% que el comprador debe ingresar cuando el vendedor es no residente. Plazo: 1 mes desde la firma.
- Modelo 210: declaración anual del IRNR para propietarios no residentes. Plazo habitual: año natural siguiente.
- Modelo 714: Impuesto sobre el Patrimonio. Plazo: junio del año siguiente.
Consecuencias de presentar fuera de plazo
El artículo 27 de la Ley General Tributaria establece recargos automáticos por extemporaneidad:
- Hasta 12 meses de retraso: recargo del 1% más un 1% adicional por cada mes de retraso.
- Más de 12 meses: recargo fijo del 15% más intereses de demora.
El cierre registral: por qué el ITP es prioritario
El artículo 255 de la Ley Hipotecaria establece un mecanismo de presión muy efectivo: el Registro de la Propiedad no inscribirá el cambio de titularidad hasta que se acredite el pago del ITP o IVA. Sin inscripción registral, tu propiedad no goza de plena protección frente a terceros, no podrás venderla con normalidad y la financiación bancaria queda bloqueada.
Bonificaciones y reducciones disponibles para compradores extranjeros
Aunque las bonificaciones autonómicas más importantes están vinculadas a la condición de residente fiscal, existen varias reducciones aplicables a compradores internacionales que conviene revisar caso por caso.
Bonificaciones generales (independientes de residencia)
- Vivienda de protección oficial: tipos reducidos de IVA (4%) y ITP en todas las comunidades.
- Familias numerosas: tipos reducidos al 3,5%-5% según comunidad, si se acredita el título oficial.
- Personas con discapacidad superior al 33%: reducciones significativas en la mayoría de territorios.
- Adquisición de vivienda en zona de despoblación: bonificaciones que pueden alcanzar el 100% en municipios pequeños de Castilla y León, Aragón, Galicia o el norte de Madrid.
El error frecuente del comprador extranjero
Muchas bonificaciones requieren que la vivienda se destine a residencia habitual, lo que en términos fiscales implica residir más de 183 días al año en España. Aplicar una bonificación de vivienda habitual sin cumplir esta condición puede derivar en una comprobación posterior, regularización con intereses y, en casos graves, sanción por infracción tributaria.
Preguntas frecuentes sobre impuestos al comprar propiedad en España
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una casa en España?
Entre el 8% y el 15% sobre el precio de compra. La carga fiscal exacta depende del tipo de vivienda (nueva u obra de segunda mano), la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble y las bonificaciones aplicables. Para una vivienda de segunda mano de 300.000 € en Madrid se pagan aproximadamente 22.500 € en impuestos y gastos; en Cataluña, más de 36.000 €.
¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una vivienda en España?
Los mismos que un comprador español: ITP (vivienda usada) o IVA más AJD (vivienda nueva). La nacionalidad no genera impuestos adicionales en la compraventa. Las diferencias para extranjeros aparecen en la fiscalidad recurrente (IRNR anual) y en el acceso a bonificaciones autonómicas, que suelen requerir residencia fiscal en España.
¿Cuál es la diferencia entre ITP, IVA y AJD?
El ITP grava la compraventa de vivienda de segunda mano entre particulares. El IVA grava la primera transmisión de obra nueva por parte del promotor. El AJD grava la formalización notarial y solo se aplica en obra nueva y en hipotecas. ITP e IVA se excluyen entre sí: nunca se pagan los dos en la misma operación.
¿Qué pasa si compro la casa por debajo del valor de referencia catastral?
El ITP se calculará sobre el valor de referencia catastral, no sobre el precio realmente pagado. La Ley 11/2021 estableció que la base imponible es el mayor entre el valor de referencia y el precio escriturado. Si no se aplica correctamente, Hacienda emitirá una liquidación complementaria con intereses de demora.
¿Un no residente paga más impuestos al comprar casa en España que un residente?
No en la operación de compra. El ITP, IVA y AJD son idénticos. Las diferencias aparecen después: el no residente debe presentar anualmente el modelo 210 (IRNR), tributando al 19% si reside en la UE/EEE o al 24% si reside fuera. Además, no puede acceder a bonificaciones de vivienda habitual.
¿Qué plazo tengo para pagar el ITP tras firmar la escritura?
30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública. El impuesto se autoliquida mediante el modelo 600 ante la hacienda autonómica del lugar donde se ubica el inmueble. El incumplimiento del plazo conlleva recargos automáticos y bloqueo del Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad.
¿Quién paga el AJD, el comprador o el vendedor?
En obra nueva, el AJD lo paga el comprador. En el caso del AJD asociado a la escritura de hipoteca, desde la reforma del Real Decreto-ley 17/2018, lo paga el banco prestamista, no el cliente.
¿Es más barato fiscalmente comprar vivienda nueva o de segunda mano?
Depende de la comunidad autónoma. En Madrid resulta más barata la vivienda usada (ITP 6%) que la nueva (IVA 10% + AJD 0,75%). En Cataluña la diferencia se reduce: vivienda usada al 10% frente a obra nueva al 11,5% (IVA 10% + AJD 1,5%). En cualquier caso, conviene calcular el coste total caso por caso.
¿Puedo recurrir el valor de referencia catastral si me parece excesivo?
Sí, pero solo a posteriori. Primero se paga el impuesto sobre el valor de referencia y después se solicita la rectificación de la autoliquidación o se interpone recurso. La jurisprudencia exige aportar informe pericial técnico que justifique por qué el valor catastral supera el valor real de mercado.
¿Qué impuestos paga cada año un no residente con una vivienda en España?
IBI municipal (entre 0,4% y 1,1% del valor catastral), IRNR anual mediante modelo 210 (sobre renta imputada del 1,1%-2% del valor catastral si no se alquila, o sobre la renta real si se alquila), tasa de basuras municipal y, en su caso, Impuesto sobre el Patrimonio si la propiedad supera el mínimo exento.
Planificación fiscal antes de firmar
La fiscalidad inmobiliaria española combina tres administraciones distintas (estatal, autonómica y local) y se ha vuelto especialmente compleja desde la reforma del valor de referencia y los cambios autonómicos recientes en Cataluña y Comunidad Valenciana. Para un inversor extranjero, la diferencia entre una operación bien planificada y otra improvisada puede traducirse en decenas de miles de euros y en años de problemas con Hacienda.
En Corelex Global acompañamos a inversores y compradores internacionales en cada fase del proceso: análisis fiscal previo, due diligence registral y catastral, gestión del NIE, representación fiscal, autoliquidación de impuestos y presentación del modelo 210 anual.
Si estás considerando comprar una propiedad en España, consulta con nuestro equipo antes de firmar el contrato de arras. Una hora de asesoramiento previo es la mejor inversión que puedes hacer en una operación que decidirá tu carga fiscal durante los próximos años.
